Real Estate (RE) - Precios y Actividad en 2014-15 y 2016-17.
Daniel Oks – Economista y desarrollista privado
El PBI de la
construcción se ha caracterizado por su elevada volatilidad cíclica. En el período en que creció por encima del PBI (hasta 2008) los precios del RE estaban estables o
en baja (medidos en pesos ajustados por inflación); desde el 2011, en que la actividad cayó fuertemente, los precios han subido notablemente (coincidiendo con el cepo
cambiario y la devaluación del peso en relación al dólar “blue”). La fuerte caída de operaciones inmobiliarias sugiere que la resistencia a la baja de
los precios se debe a: la expectativa de precios futuros del RE en dólares más altos (por abaratamiento del dólar, reversión del ciclo, etc.); y el efecto “refugio” (ausencia de instrumentos de ahorro alternativos).
Sin embargo, la actividad
y los precios del RE dependen de un conjunto más amplio de factores. En lo que resta de 2014 y 2015, es probable que – a pesar de los factores mencionados (expectativas y efecto refugio) -
la actividad y precios del RE caigan debido a: menores niveles de actividad y
empleo; baja en el costo de la tierra; ajustes de tarifas (que reducen el
ingreso disponible); el desequilibrio entre oferta y demanda de RE junto con la
competencia de la construcción nueva con costos más bajos; el contexto internacional (términos de intercambio en baja); la lenta resolución del problema de los holdouts; y la ausencia de un programa fiscal consistente
con el equilibrio macroeconómico.
Por otro lado, hacia
2016-17 se avisoran factores que impactarán tanto en la oferta como en la demanda de RE que posiblemente
contribuyan a una mejora en la actividad y (en menor medida) en los precios.
Además de la posible reunificación cambiaria (que aumentará la oferta de dólares) y probable arreglo con holdouts
contribuirán a dicho resultado: la recuperación de la actividad y el empleo; un programa fiscal coherente; mayor
fondeo en el sistema financiero (debido a menor inflación); procesos de migración urbana exacerbados por un nuevo ciclo económico; y mayor absorción del exceso de oferta de RE.
Entre los factores que tenderán a atenuar el impulso favorable se encuentran: la disminución del efecto refugio; la gradual eliminación de subsidios y retenciones (que reducen el ingreso disponible); y
posibles aumentos en las tasas de interés internacionales que aumentarán la demanda de activos sustitutivos del RE. En particular, a unificacíon cambiaria y el acceso a los mercados voluntarios de deuda
posiblemente contribuyan a que el aumento del precio del RE medido en dólares sea mayor al aumento en pesos ajustados por inflación.
En síntesis, los vaivenes del RE seguirán atados al comportamiento de la economía pero también serán guiados por medidas de carácter estructural (corrección de precios relativos, unificación cambiaria, acceso a los mercados internacionales). En cualquier caso,
para que el crecimiento del sector sea sostenido harán falta sumar a estas medidas otras de carácter macroeconómico (desinflación, regeneración de un espacio fiscal consistente con la inversión) y otras de carácter eminentemente estructural: eficiencia del gasto público; calidad de la educación; profundización de la estrategia de innovación; marcos regulatorios pro-inversión para sectores críticos de infraestructura, energía y minería; revisión de la estructura impositiva restableciendo incentivos a la inversión y progresividad del sistema impositivo (ajuste por inflación).
