Tendencias en Real Estate – una visión optimista.

Con la eliminación del cepo cambiario y corrección gradual de tarifas 2016 será un año de reordenamiento y estabilización de la economía, eliminación de distorsiones de precios relativos y controles, corrección gradual de desequilibrios (fiscal y de balanza de pagos), y renovadas expectativas de integración comercial y financiera. A pesar de un contexto externo desfavorable, las políticas anunciadas por el Gobierno contribuirán a regenerar condiciones para la inversión con uno de los registros históricos más bajos (17,2% del PBI frente a 20,5% en América Latina en 2014). Ello es auspicioso para el Real Estate cuyo desarrollo depende de que el país retome una senda de crecimiento del ingreso per cápita. El ingreso per cápita de Argentina cayó a un ritmo anual de 0,8% en 2012-2015 – mientras que el crecimiento promedio de América Latina fue de 1,5%.  

El camino no está exento de riesgos. El impacto inicial negativo sobre el ingreso disponible por efecto del ajuste cambiario, aumento de tasas de interés reales y reducción de subsidios implica en el corto plazo una potencial contracción sobre la demanda de Real Estate. 

Sin embargo el gradualismo fiscal combinado con políticas que profundicen la equidad (tarifa social, actualización periódica de beneficios sociales y mínimos no imponibles) ayudarán a evitar saltos bruscos en los ingresos y de ese modo permitir que el efecto negativo inicial sobre los ingresos no sea profundo y pueda ser rápidamente revertido.

También juega en contra el contexto internacional. Los precios de los commodities agropecuarios cayeron un 16% en 2014-2015 y la desaceleración de la economía china y la recesión en Brasil (nuestros principales socios comerciales) afectan directamente nuestras exportaciones. El cambio de tendencia de las tasas de interés en EEUU está asociada a una reversión de los flujos financieros a países emergentes.  Pero el grado de autarquía comercial y financiera de Argentina ha sido tan feroz que aún así una vuelta al mundo puede significar capitalizar mercados, financiamiento e inversiones. Un acuerdo cercano con los holdouts  aumentarán los incentivos para la inversión y el financiamiento externo.

Además el impacto de la devaluación sobre los balances de las empresas o individuos será positivo: los activos de privados en el exterior son algo más de US$200.000 millones mientras que los pasivos del sector privado no financiero son de US$25.000 millones.

En particular el sector inmobiliario se verá beneficiado en forma directa por la eliminación del cepo. La unificación cambiaria permitió reducir el costo del billete que se utiliza para las transacciones inmobiliarias (de $16 a $14) lo que será conducente a un aumento del precio en dólares al cual las transacciones se concretan.

Más allá de los cambios macroeconómicos se proyectan una serie de tendencias:

1. El sector premium residencial de Real Estate será beneficiado por la revaluación de activos de los sectores de mayores ingresos y por la eliminación de licencias y racionamiento de divisas para la importación de insumos de la construcción.

2. Las tendencias a la descentralización - exacerbada por los costos de congestión – podrían morigerarse. El tráfico entre el conurbano y CABA aumentó más del 80% entre 2003 y 2013; en dicho período el transporte público aumentó la oferta tan sólo 15% mientras que el transporte privado por automóvil pasó de representar menos de la mitad del servicio a 60%. La nueva política de transporte público en la medida que aumente la oferta de transporte público interurbano podría reducir los costos de congestión lentificando la decentralización y activando nuevos ejes de desarrollo urbano. Por ejemplo: la reurbanización de la Boca y Barracas explotando un Riachuelo potencialmente más limpio y navegable o facilitado por la reciente extensión del Metrobus y posiblemente la autopista ribereña; el desarrollo de la zona Sur por extensión del Metrobus combinado con nuevos puentes sobre el Riachuelo; descentralización hacia el Sur y el Oeste si se completa la Autopista del Buen Ayre interconectando Acceso Oeste y la Autopista Ezeiza-Cañuelas.  

3. La recuperación de las economías regionales generará bolsillos de ingresos que se podrían volcar al Real Estate local en ciudades ya consolidadas del Interior – Córdoba, Mendoza, Neuquén, Rosario como también en pueblos o ciudades más pequeñas donde existen posibilidades de un upgrade sustancial en el diseño y calidad de la propiedad.

4. La posible introducción de una unidad de indexación, o como mínimo el restablecimiento de la posibilidad legal de indexar contratos, puede facilitar el fondeo de mediano y largo plazo para el sector. El crédito hipotecario de Argentina representa  1,5% del PBI comparado con 18,7% en Chile,  6,8% en Brasil y 5% en Uruguay. El probable desarrollo del mercado de capitales puede a su vez contribuir al financiamiento inmobiliario mediante instrumentos no bancarios: crowd funding, securitización de hipotecas y fideicomisos inmobiliarios que cotizan en la Bolsa. Estos cambios en la estructura financiera tienen el potencial de multiplicar la demanda de vivienda generando oportunidades para vastos sectores de la población que hoy no tienen acceso a la vivienda.

Estas tendencias marcarán nuevos horizontes para el Real Estate en el mediano plazo. Habrá que esperar el resto del programa de consolidación fiscal y reformas estructurales pero en la medida que se materialicen habrá nuevas oportunidades de inversión y crecimiento.