Real Estate y la
Construcción - Llegó el segundo semestre…
La estrategia oficial apunta a que los principales factores
de reactivación sean las exportaciones y la inversión. En el primer semestre
mejoraron los volúmenes de exportaciones agropecuarias y de manufacturas de
orígen agropecuario cerca de un 20%; el resto de las exportaciones de
manufacturas cayeron. No existen datos aún de inversión agregada pero sí
evidencia parcial de aumentos de inversión en sectores como el del agro, la energía
y las telecomunicaciones. El segundo trimestre mostró un fuerte aumento de la
inversión externa directa y de portafolio superando a los niveles de los 4 años
anteriores; no obstante, la inversión en su conjunto aún estaría en caída según
estimaciones privadas. En la medida que la estrategia del gobierno basada en
mejoras en el clima de inversión se consolide - eliminación de distorsiones tarifarias, eliminación del
cepo, salida del default, desregulación, reformas de mercados de capitales - la
inversión agregada mejorará. Entre los sectores con capacidad de recibir
fuertes inversiones se encuentran: agro negocios; minería; energía;
telecomunicaciones; bancos y mercados de capitales; logística y transporte y la
construcción.
El consumo por su parte puede terminar jugando un rol más
importante en la reactivación de lo que inicialmente se proyectaba. A ello
contribuye la política previsional (reconocimiento de derechos adquiridos), la
estabilización de precios (la inflación cayó a 2% en Julio) y el gradualismo
tarifario (en parte programado y en parte forzado recientemente por la Corte
Suprema). Ello implica un gradualismo fiscal conducente a una retracción más
moderada del consumo – y a la vez un descenso más gradual de la inflación. El sector
manufacturero, si bien en contracción, muestra al subsector textil en el primer
semestre con buena dinámica. Y el sector automotriz, si bien castigado en gran
parte por la recesión de Brasil, tiene posibilidades de recuperarse a juzgar
por la fuerte recuperación de las ventas domésticas. El estado está dispuesto asimismo
a acelerar el plan de obra pública luego de un virtual congelamiento durante
los primeros meses del gobierno nuevo – durante el segundo trimestre las obras
públicas licitadas triplicaron las del primer trimestre aunque el presupuesto
ejecutado en el primer semestre es de sólo 28%.
Durante el primer semestre el impacto de la construcción
sobre la actividad económica ha sido negativo. El indicador sintético de la
actividad de construcción muestra una caída acumulada del 12,4% - en relación
al primer semestre de 2015. Y el nivel de empleo privado en la construcción
cayó un 9,1% en los primeros 5 meses de 2016. Entre los factores que explican
dicha caída están: la contracción de la actividad económica general (el PBI
desestacionalizado cayó 0,7% y la actividad industrial 3% en el primer
trimestre); el aumento de las tasas de interés reales a territorio positivo; el
aumento del costo de la construcción (17,6% en el primer semestre según el
Índice CAC); la incertidumbre generada por la alta inflación; y la contracción del
crédito hipotecario (0,8% del PBI en Mayo comparado con 1,2% en 2014). Aún con
un pronóstico macroeconómico incierto para el segundo semestre, ¿será la
construcción privada un factor de impulso de la actividad general?
Una serie de indicadores y algunos factores dan lugar a un
prudente optimismo para el segundo
semestre. El total de escrituras en la Capital Federal aumentó en forma
acumulada un 13,8% en el primer semestre de 2016 (el más elevado de los últimos
4 años) en relación a igual período de 2015; el monto en valor de las
transacciones aumentó un 72%. Esta recuperación de la cantidad de operaciones
es consistente con un aumento de los proyectos presentados para su aprobación.
Según el INDEC, la superficie cubierta autorizada para ser construida en 41
municipios de todo el país aumentó en el segundo trimestre 2% en relación a
igual período de 2015 – dicho índice venía cayendo hasta el primer trimestre y
había caído 8% en el último trimestre de 2015. En CABA, el número de m2
presentados para aprobarse en el primer semestre es casi el 70% del total de m2
solicitados en 2015. Y el Índice Construya - de venta de insumos de la
construcción de empresas líderes - muestra una evolución favorable en los
últimos meses. La sobre-ejecución presupuestaria de obra pública durante el
segundo semestre (el efecto residual de la sub-ejecución en el primer
trimestre) seguramente contribuirá a la recuperación de la actividad de la
construcción.
Otro factor que puede estar contribuyendo a la recuperación del
sector es la caída de los precios de la propiedad. Una encuesta reciente de la
UADE informa que el valor de las propiedades usadas en la Capital aumentó
durante el último año (a Mayo 2016) un 10,7% medida en dólares (tomando el
dólar blue como proxy del dólar libre en Mayo 2015). Sin embargo, tomando la
inflación estimada por el Congreso de 43,6% interanual, y la suba del dólar
libre en igual período (14,4%) eso importa una caída de los precios medidos en
pesos constantes de 13,4%. Una muestra reciente del Reporte Inmobiliario da
similarmente un aumento de la propiedad en dólares del 7% en entre Agosto 2015
y Agosto 2016. El mismo análisis arroja una caída en pesos constantes (tomando
para Agosto inflación de 1,5% y dólar promedio de $15,1 prácticamente igual al
promedio de Agosto 2015) de 26%
interanual.
Precios más bajos en pesos constantes – que se acerca más a
la moneda en que las personas generan sus ingresos - mejoran las condiciones
para la compra de propiedades y podría ser uno de los factores que está
impulsando la mayor demanda observada de inmuebles. Esto a su vez opera como un
factor de impulso para la construcción nueva. El potencial de demanda de inmuebles tiene también en cuenta la
futura apreciación del peso (ajustado por inflación) frente al dólar impulsando
nuevos aumentos de los precios en dólares de la propiedad. Dicho potencial
guarda a su vez relación con probables ingresos de capitales asociados por
ejemplo a mejoras del clima de inversión, al sinceramiento fiscal y a la
ejecución del plan de inversiones de infraestructura con financiamiento externo.
La apreciación del peso impacta sobre el costo de construcción en dólares lo
que, por un lado, eleva el piso del precio en dólares de las unidades nuevas y,
por el otro, podría comprimir los márgenes de los desarrollistas que enfrentan
precios en dólares que no tienen margen de mercado para seguir subiendo –
debido a las condiciones de oferta y demanda de cada submercado.
En resumen, el pronóstico para el real estate y la
construcción privada en el segundo semestre es favorable debido a los
indicadores recientes, en general la expectativa de revalorización en dólares,
y del mayor gradualismo observado en la política macroeconómica. Algunos
sectores ya han demostrado su dinamismo como el sector de oficinas comerciales o
de depósitos donde se registra importantes aumentos en los proyectos
presentados, mejoras en el valor percibido de las rentas (éstas se pagaban al
dólar oficial que ahora opera como un mercado libre) y mayor interés en general
debido a mejoras en el clima de inversión. Reflejando expectativas y los
procesos de apreciación descritos, el valor de la tierra para proyectos
inmobiliarios en general ha tenido aumentos considerables de hasta 30% en el último
año. Otro rubro que muestra sub inversión en términos del ingreso per cápita es
el área de centros comerciales donde los niveles de penetración son
sustancialmente más bajos que en Brasil y sobre todo Méjico.
En el corto plazo el sinceramiento fiscal o blanqueo
contribuirá a elevar la demanda de inmuebles por todos aquellos potenciales
compradores que no podían justificar ingresos para la compra. La reducción
gradual del stock sin vender de unidades implica tarde o temprano una
reactivación de la nueva oferta. La mayor disponibilidad de recursos financieros
que se incorporen a circuitos formales contribuirá a financiar nuevos proyectos.
El blanqueo ofrece un canal especial a costo cero para inversiones
inmobiliarias con inmovilización del capital por 5 años. Las exenciones
impositivas adicionales que ofrece dicho canal podría ser un fuerte incentivo
para proyectos relativamente grandes (mayores a US$5 millones tomados
individualmente). Sin embargo, los costos de constituir o integrarse a un fondo
(uno de los requisitos), y la necesidad de contar con proyectos aprobados antes
de fin de año podría genera poca adicionalidad en cuanto a inversiones.
A mediano plazo, el factor que posiblemente más impacte en
el desarrollo del sector – además del crecimiento económico - es el desarrollo
de distintos instrumentos de financiación que permiten adaptar la cuota a
niveles de ingreso más bajos y en plazos más largos. En particular ayudarán el
crédito indexado a la inflaciónn, los planes de ahorro previo y el crédito no
indexado en la medida que el proceso de estabilización se consolide. La
Argentina tiene 5 veces menos crédito hipotecario que el promedio de América
Latina y 20 veces menos que el resto de los países emergentes (en términos de
PBI). El muy bajo nivel de apalancamiento financiero de la economía argentina en
general abre importantes oportunidades para los bancos e intermediarios
financieros – una parte importante de dichas oportunidades se canalizarán a
través del crédito hipotecario.
Asimismo, la inversión en infraestructura urbana –
particularmente redes de transporte incluyendo trenes, subtes y metrobús - contribuirá
a habilitar nuevos espacios para desarrollos generando desplazamiento de
inversiones hacia áreas donde el precio de la tierra es menos prohibitivo.
Similarmente, regímenes regulatorios urbanos municipales menos discrecionales y
más transparentes permitirán aumentar la oferta de inmuebles nuevos
contribuyendo a la vez a la competencia, menores precios y mejores condiciones
de acceso a la vivienda y el desarrollo de la actividad comercial en entornos
urbanos.
En síntesis, es muy probable que tanto la construcción privada
como pública contribuyan a la reactivación económica durante el segundo semestre.
En el mediano plazo, el real estate y la construcción – fuerte empleadora y
demandante de insumos de otras industrias - también se verá favorecido por el desarrollo
del crédito hipotecario, obras de infraestructura urbana y de transporte y
marcos regulatorios más transparentes a nivel municipal.
