lunes, 22 de enero de 2018

Buen Pronostico para el Real Estate en 2018 - Publicada en Clarin Arquitectura en Enero 2018

La economía y el real estate en 2018 – Riesgos y desafíos.

En 2018 la economía tendrá un factor de arrastre del crecimiento del 2017 a los que sumarán nuevos factores de impulso. Entre los factores domésticos están el rápido aumento del crédito al sector privado, la recuperación del consumo debido a mejoras salariales y la recuperación de la inversión – aunque aún no a niveles suficientes para sostener tasas de crecimiento al 3-4%. La demanda agregada de bienes domésticos se verá favorecida por una parcial recuperación del tipo de cambio real – tras la revisión de las metas de inflación y mejoras fiscales. Entre los factores externos se puede contar con una mejora de las exportaciones debido al crecimiento de Brasil y cosecha récord con precios internacionales sostenidos.

El real estate se verá beneficiado por los mayores ingresos y por la profundización del mercado de crédito hipotecario – aún una fracción de lo que representa en países comparables. También se verán favorecidos los nuevos desarrollos inmobiliarios por la mayor oferta de tierras impulsada por el Gobierno, y por importantes inversiones de infraestructura de transporte y energía.

Los interrogantes macroeconómicos de mediano plazo subsisten, en particular, la sostenibilidad de la deuda pública – que en términos netos representa el 27,5% del PBI a fin de 2017. En 2018 la meta de déficit primario - 3,2% del PBI – sumado al servicio de la deuda – estimado en 2,2% del PBI en 2017 – arrojará un déficit financiero de 5,7% del PBI. Con la economía creciendo a alrededor del 3% esto implica todavía un aumento en el nivel de endeudamiento (sin corregir por inflación) durante 2018 de alrededor de 4,7% del PBI. Aún tomando el servicio real de la deuda (suponiendo una tasa de interés real del 3% sobre el servicio total de intereses de la deuda) la deuda subiría 4% del PBI. Y considerando las metas fiscales del gobierno de 2,2% de deficit primario del PBI en 2019, la deuda soberana seguiría creciendo en 2022 a razón de 2,5% del PBI anualmente alcanzando a 43% en dicho año. Si bien no elevado, la deuda podría crecer tanto por factores externos - aumento de tasas de interés externas – como domésticos – depreciación del peso - y el financiamiento bruto (US$60000 millones en 2018) podría complicarse ante un aumento de la aversión al riesgo de inversores internacionales – escenario probable ante una suba de tasas en EEUU por ejemplo.

Otro factor de riesgo es el déficit de cuenta corriente de la balanza de pagos que en 2017 rondará el 5% del PBI; con el nivel actual del tipo de cambio real resulta improbable una reducción o reversión del mismo. Parte del desahorro externo (deficit de cuenta corriente) es atribuible al sector público (aproximadamente 3,7% del PBI) pero una parte también importante se origina en el deficit de financiamiento del sector privado (1,3% del PBI). Una parte de dicho financiamiento tiene como contrapartida un aumento del consumo (incluyendo el elevado déficit de turismo) aunque también la inversion creció en 2017. Dado que el financiamiento externo no está orientado fuertemente a inversion, la  eventual corrección del desequilibrio externo requerirá un tipo de cambio real más depreciado – lo que hará más gravoso el servicio de la deuda externa.

Este es otro motivo para profundizar y-o extender las metas fiscales hasta 2022 reduciendo el deficit primario a 1% del PBI en 2020 y a 0% en 2021-22. Bajo dicho escenario, y suponiendo una tasa de interés real del 3% y un crecimiento sostenido del 3%, la deuda se podría estabilizar en un nivel cercano a 34% del PBI en 2022.

Cabe preguntarse en este contexto cómo impactarán en la economía y en el real estate las reformas tributaria y previsional, el Acuerdo de Responsabilidad  Fiscal con las provincias y el sesgo más gradualista de la política monetaria.

La reforma tributaria es gradual y tendrá un efecto positivo gradual sobre el crecimiento al incentivar la inversión incluyendo al real estate: bajando la tasa corporativa a la reinversion de utilidades, reduciendo aportes patronales, el impuesto al cheque y el impuesto a los ingresos brutos. En el caso del real estate, la eliminación del Impuesto a las Transferencias Inmobiliarias (1,5% del valor) se compensa con la aplicación de un gravamen sobre las futuras ganancias de capital en las compraventas de inmuebles excluyendo vivienda principal (15% de la ganancia). Por ejemplo, si hubiera una valorización anual de la propiedad del 5%, esta reforma sería neutra en términos tributarios si la propiedad se vende a los dos años y sería más gravosa para plazos mayores. Por otro lado, dado que el rendimiento de los bonos en dólares también pasa a estar gravado con el 15%, el impacto tiende a ser neutro en la medida que estos activos sean sustitutivos.

El Pacto Fiscal con las provincias y la modificación de la formula de ajuste de las jubiliaciones y asignaciones familiares apuntan a limitar el crecimiento de dos de los componentes más expansivos del gasto público consolidado; ello es crucial para la sostenibilidad fiscal. La adecuación reciente de las metas inflacionarias a la estrategia fiscal gradualista contribuirá a reducir la turbulencia financiera y atraso cambiario inducidos por las elevadas tasas de interés. Tras la revision de metas se produjo una corrección cambiaria que eliminó el deficit cuasi fiscal de 2017 y redujo un 10% el nivel de apreciación real del peso. Para el real estate, la reducción de la competencia de inversiones financieras – debido a la reducción de tasas de interés implícita en metas de inflación menos ambiciosas – es beneficiosa.


En síntesis, la prognosis macroeconómica y para el sector inmobiliario es buena aunque sujeta a riesgos externos y domésticos que el gobierno deberá gestionar profundizando las reformas fiscales – proceso facilitado por metas de inflación más graduales. Las reformas estructurales de fines de 2017 son en general favorables para la inversión incluyendo el sector inmobiliario y también apuntan a mejorar la estabilidad macroeconómica. El programa de reformas debe orientarse a mejorar el clima de negocios para incentivar la inversion y reducir el desequilibrio externo originado en consumo tanto del gobierno como privado.