El real estate en los ciclos recientes. Una perspectiva macroecónomica.

El mercado inmobiliario ha sufrido importantes vaivenes en los últimos 7 años. Hasta 2007, la expansión del sector fue facilitada por la fuerte recuperación económica basada en costos históricos razonables, y abundante oferta de dólares alimentada por los superávits gemelos (fiscal y externo). Los aumentos de precios fueron fomentados indirectamente por la ausencia de instrumentos de ahorro financiero alternativos debido a su vez a la prohibición de la indexación, y de una política monetaria expansiva con tasas de interés reales negativas la que se profundizó a partir de 2008 junto con un mayor deterioro fiscal. La crisis financiera internacional en 2009 generó una recesión doméstica y una caída de la actividad inmobiliaria – aunque paradójicamente frente a activos financieros externos inestables el real estate local - caracterizado por un bajo nivel de apalancamiento - no dejó de ser un refugio interesante para ahorristas.

El cepo cambiario y la pesificación compulsiva en 2011, contribuyeron al aumento del spread del dólar blue sobre el dólar oficial (a niveles que oscilaron mayormente entre el 50% y el 70%). Ello  debería haber implicado una caída de precios en dólares de las propiedades usadas (ligadas al dólar blue) pero ante la incertidumbre macroecónomica y falta de opciones de ahorro (sumado a un dólar caro), los inversores optaron por refugiarse en las propiedades efectuándose el ajuste por la vía de las cantidades (una fuerte contracción de operaciones) y no tanto los precios (que apenas bajaron un 10% o 15%). En paralelo, la devaluación del peso en los mercados informales abarató los costos de construcción en dólares e incentivo la construccion de nuevas obras generando una fuerte competencia al usado. Se dió la paradoja de un mercado del usado cuasi paralizado y un mercado del nuevo – principalmente fideicomisos al costo – activo aunque acotado por la incertidumbre macroeconómica.

Recientemente el gobierno encontró nuevos límites a las políticas fiscales y monetarias expansivas enfrentando presiones inflacionarias excesivas y el riesgo de continuas pérdidas de reservas internacionales exacerbadas por la caída en la competitividad externa. En dicho contexto optó por elevar las tasas de interés nominales, devaluar el peso y resolver temas institucionales como el INDEC. Asimismo inició la búsqueda del acceso a los mercados voluntarios de deuda – aunque ello requiere enmarcar la politica macro en el contexto de una auditoria del FMI que por el momento rechaza. Favorecido por un clima internacional aún favorable (aunque con presiones al alza en las tasas de interés internacionales) al menos se logró estabilizar la inflación (tras el salto esperado en los primeros meses tras la devaluación) y frenar el dreanje de divisas alejando en el corto plazo el fantasma de una crisis de balanza de pagos y o de una estampida inflacionaria.

La reciente devaluación de enero (así como el mayor ritmo de devaluación diaria anterior) viene en el contexto de un programa ortodoxo de ajuste monetario pero sin un plan fiscal coherente de mediano plazo que permita evitar tasas de interés abultadas. Por ello si bien alivia los problemas de competitividad en algunos sectores crea un contexto recesivo – vía tasas de interés elevadas – y genera una sustitución de activos financieros por activos inmobiliarios en las carteras de ahorro perjudicando así al real estate. Por otro lado, y amortiguando parcialmente dicho efecto, la ausencia de políticas fiscales creíbles dejan a la inflación como el chivo emisario del ajuste y permite que nuevas disparadas del dólar blue incentiven en ciclos cortos nuevos proyectos debido a la caída (transitoria) del costo en dólares de la construcción. Esta es la encrucijada de corto plazo donde la rentabilidad de los proyectos de real estate transita un período de gran incertidumbre.

A mediano plazo (2016), si las políticas iniciadas se profundizan y extienden al plano fiscal (como la revisión de subsidios y paritarias que no compensan la inflación histórica parecen indicar), el panorama de inversiones para el país podría mejorar sustancialmente. La Argentina recibe una fracción residual de la inversión extranjera directa o de portafolio en la región y en un panorama de mayor apertura y cuidado del clima de inversión tal situación se podría revertir. Especialmente si mejoran las reglas de juego para inversión en los sectores agropecuario, minero y energético, la Argentina podría recibir sumas muy importantes de inversión extranjera lo que redundaría en un aumento importante de la oferta de dólares. Ello podría suavizar el impacto recesivo del ajuste beneficiando la demanda genuina de real estate así como los precios en dólares de la propiedad. Bajo tal perspectiva, y teniendo en cuenta los plazos de las inversiones en real estate, no es impensable que en anticipación de dicho escenario comience a observarse una corriente de inversiones posicionándose en tierras o encarando proyectos inmobiliarios que madurarán en los próximos años.