Escenario macro y microeconómico. La situación actual.
“Argentina
viene de un año de profundas transformaciones y está en
etapa de
recuperación. Un dato revelador es que el sistema de encuestas de agentes del
mercado del BCRA pronostica un crecimiento en promedio del 3% para 2017. Además
el
indicador
líder del BCRA (que anticipa cambios de ciclo) anticipa una salida de la
recesión; éste está basado - entre otros indicadores - en ventas de cemento,
demanda de muebles para oficinas,
producción
de automotores, el índice de confianza del
Consumidor
(UTDT) e indicadores financieros como (Merval, índices de
bonos).”
Y sin titubear
agrega: “El 2016 seguramente será recordado
como un año
de cambios en el que se eliminaron distorsiones
cambiarias,
comerciales, financieras y tarifarias en un contexto de
estrategia
fiscal gradual de reducción de déficits. Se recurrió a
financiamiento
externo para suavizar la transición, y gracias a señales de convergencia a
niveles de deuda sostenible (en que el ratio de deuda a PBI se estabiliza), el
riesgo país y la tasa de interés de la nueva deuda soberana bajó a niveles
inferiores al 6%”. Explica además que “las metas de inflación
incorporadas durante el segundo semestre (en que se alcanzó una inflación promedio
del 1,5% mensual) se cumplieron; las tasas de interés nominales implícitas en
los bonos largos convalida a futuro el proceso de desinflación anunciado por el
gobierno (aunque no tan rápidamente como prevé el BCRA).
Además se
han atendido antiguas demandas sociales como la reparación histórica con los
jubilados, con un impacto fiscal entre 1% y 2% del PBI; se ha extendido el
sistema de seguridad social (universalización de la AUH, programas de emergencia
social), y se han introducido reformas al IVA y Ganancias que beneficiaron a
los sectores más vulnerables. Todo ello permitió que el costo social y la
recesión no hayan sido tan profundos como se temía y el desempleo comenzara a
bajar hacia fines de 2016”. Asimismo la estabilización de los precios permitió que
el salario real inicie su recomposición durantre el segundo semestre de 2016 –
tendencia que probablemente se profundice durante 2017.
El
economista concluye además que “los fundamentos macroeconómicos y múltiples
reformas estructurales (política comercial y cambiaria, revisión del oneroso régimen
de Tierra del Fuego, marcos regulatorios y tarifarios de infraestructura, ley
de telecomunicaciones, marco para asociaciones
público-privadas,
ley de sinceramiento fiscal, ley PYMES, reformas
impositivas
para proteger a los sectores más vulnerables, cambios al
sistema de
ART, etc.) apuntan a mejorar el clima de negocios. Por eso, en la medida que
las reformas se implementen y la sociedad las avale, es probable que aumente la
inversión (aún en niveles magros) pasándose de la recuperación cíclica a un
proceso de crecimiento sustentable con mayor integración a la economía regional
y global.
Es crucial
en cualquier caso que las metas fiscales - que recientemente se han explicitado
con mayor claridad - se cumplan con rigor. Un déficit fiscal decreciente es
necesario para estabilizar la relación deuda-producto en un nivel sostenible
(entre 30% y 40%). El gran desafío no es la recuperación cíclica sino el crecimiento
sostenido lo que requiere a su vez que la inversión aumente a niveles
superiores al 20% del PBI.
El
crecimiento – dice Daniel Oks - depende también de factores externos, los que
en balance posiblemente tengan un efecto neutro. Por un lado, el proteccionismo declarado por el nuevo presidente de
EEUU genera incertidumbre y el impacto de sus planes fiscales ya se ha
traducido en aumentos de tasas de interés internacionales lo que no ayuda al
país ni a la región. Por otro lado, los mercados financieros en países
desarrollados en general reaccionaron
favorablemente ante los anuncios en EEUU, lo que junto con indicaciones de que
la economía de Brasil ha dejado de caer, beneficiarán a la Argentina tanto a
través de mayor inversión extranjera como de mayores exportaciones a Brasil. En
todo caso, el riesgo de un aumento del proteccionismo de EEUU tendría un
impacto acotado en Argentina, que sólo destina 7% de sus exportaciones a dicho
país. Por otro lado, existen importantes negociaciones para habilitar un mejor
acceso a bloques regionales como la UE y Alianza del Pacifico con potencial de
mejoras de exportaciones e inversión. Por último, los siempre importantes
términos de intercambio han mejorado
en los
últimos trimestres del 2016 y las tasas de interés externas si
bien han
subido se mantienen en niveles históricamente bajos.
En resumen, la
economía está en los comienzos de una fase expansiva con estabilización de
precios y buenas probabilidades de iniciar una nueva etapa de crecimiento
sostenido basado en un mejor clima de inversión y un contexto internacional que
es relativamente neutro.
El crédito hipotecario y la evolución del Real Estate.
“El
incipiente crecimiento del crédito, en particular el hipotecario,
si bien
parte de una base muy baja va a acompañar el proceso de
recuperación
cíclico y podría generar un aumento importante en la
demanda de
inmuebles”. Y menciona un dato interesante y es que por
primera vez
ocurre en tanto tiempo una reversión del ratio de propiedades alquiladas a
propiedades vendidas que venía aumentando hasta hace poco. Oks agrega: “El
desarrollo del crédito
hipotecario – uno de los mayores cambios estructurales que
este
gobierno está interesado en promover - potenciará la demanda de
propiedades
en particular en los sectores medios de la población con
ahorros
insuficientes para acceder a la vivienda. También potencialmente podría beneficiar
a desarrollistas cuyo fondeo tradicional está circunscripto a las pre-ventas.
Durante la etapa de desinflación fuerte (hasta 2019), el crédito hipotecario
será principalmente indexado (unidad de
indexación UVA). Los créditos UVA representan casi el 60% de los
créditos hipotecarios a tasa variable emitidos durante el año
pasado; el
stock pasó de 0 a $800 millones a fin de año. Este nuevo
instrumento
permite contratos financieros de largo plazo con una menor
cuota
inicial y asegurando a deudores y acreedores un valor real
cierto
(debido al ajuste por inflación) para pagos futuros, reduciendo
el riesgo
para prestamistas y tomadores de un aumento inesperado de
la inflación
como de una reducción súbita de la misma.
Cuando la inflación
alcance niveles de un dígito, y las tasas nominales de
interés
acompañen, se podrá esperar una fuerte competencia por el
otorgamiento
de hipotecas a tasas de interés no indexadas. Ello
redundará en
mejores condiciones de acceso al crédito para la
vivienda. En
los países de la región (particularmente en Chile) el tamaño del mercado
hipotecario es hasta 15 veces más grande que en la Argentina.
Tras 5 años
de estancamiento, la vuelta a un crecimiento aunque sea moderado cambiará el
perfil y sostenibilidad de la demanda de inmuebles. El interés por invertir en
Real Estate depende también del relativamente bajo riesgo relativo – en
comparación con otros
sectores como puede ser el sector transable durante un proceso de apertura
y reapertura de la cuenta de capitales (a su vez a menudo
asociados
con procesos de apreciación cambiaria). A ello se suma el
atraso
relativo en la oferta en el segmento residencial de medianos y
bajos
ingresos, como en el sector comercial (oficinas, logística y
centros
comerciales) donde el desarrollo en relación a otros países de
la región
(Chile, Brasil y México) es bajo”. Oks explica además que
“el muy
exitoso sinceramiento impositivo también ha tenido y seguirá
teniendo un
efecto derrame directo e indirecto sobre el sector
inmobiliario
– así como ya lo tuvo hace más de un año el levantamiento
del cepo que
llevó a un aumento importante en el número de escrituras
– 17,5% en
los primeros 11 meses de 2016 (y cerca de 80% en valores
nominales).
El efecto directo proviene de los que blanquearon y ahora
pueden
justificar ingresos para la compra de inmuebles así como de los
fondos
comunes de inversión inmobiliaria creados para blanquear sin
costo en
esos activos. Pero también existen canales indirectos,
particularmente,
a través del sistema financiero que sería uno de los
grandes
beneficiarios del blanqueo que puede ahora intermediar una
parte
importante de los ahorros que anteriormente estaban en el
exterior sin
declarar. El fortalecimiento del sistema financiero
potenciado
con las reformas de los mercados de capitales permitirá
ampliar la
oferta de financiamiento para el sector inmobiliario y de
la
construcción.
El Real
Estate posiblemente tenga un rol importante en la reactivación de la economía.
No sólo la construcción es un fuerte motor de la demanda de empleo sino que
también sus industrias proveedoras tienen un fuerte encadenamiento productivo hacia
otros sectores. Luego de tres trimestres de caídas pronunciadas, el empleo en
la construcción tuvo una fuerte recuperación durante el último trimestre del
año. Si bien no se dispone de la tasa de desempleo del último trimestre, del
segundo al tercer trimestre la tasa de desempleo cayó de 9,3% a 8,5%. La mayor
apertura permitirá incorporar nuevos materiales y técnicas de construcción a la
vez que generará oportunidades de inversión en el sector proveedor de nsumos.
Dichas mejoras de productividad, junto con el desarrollo de nuevas áreas de la
Ciudad de Buenos Aires y el conurbano facilitadas por ventas de tierras
públicas, inversiones de infraestructura, y el diseño de nuevas propuestas (oficinas
para co-working y residencias para co-living, desarrollos mixtos (con
áreas residenciales, oficinas y comerciales) son – junto
con el
desarrollo crediticio – los principales motores del desarrollo
del Real
Estate y serán esenciales para potenciar su efecto
reactivador
de la inversión.
“El hecho
que la inflación posiblemente le siga ganando al dólar – proceso inevitable
durante la etapa de desinflación y ajuste fiscal gradual con fondeo externo -
genera una brecha entre costos y precios de venta en dólares de los inmuebles. Dicha
brecha desalienta la inversión en el sector en el corto plazo. Sin embargo, dicha
brecha es transitoria en la medida que la política fiscal planea reducir
fuertemente el déficit y su demanda de financiamiento externo contribuyendo así
a reducir la oferta de dólares. Asimismo, el aumento del costo de reposición en
dólares hace que eventualmente – en la medida que se agote el stock de lo
construido con costos en dólares más bajos – el precio de las nuevas unidades
aumente medido en dólares, De hecho las subas en dólares de los
precios de los inmuebles el último año y medio ha subido entre 10% y 20%).
