El plan económico
– Implicaciones para el Real
Estate.
Daniel Oks
El Gobierno
optó por el tratamiento de shock para la eliminación del cepo cambiario – reemplazandoló
o por un esquema de flotación administrada y en principio la remoción gradual
de subsidios. La expectativa de un fuerte ingreso de capitales y la eliminación
de las retenciones a las exportaciones contribuirán a morigerar la magnitud de
la devaluación del tipo de cambio unificado. Junto con la política monetaria que
incentiva la demanda de pesos, y una política de convergencia a niveles
sustentables de balance fiscal, estas políticas podrían no impactar fuertemente
sobre inflación y generar una transición relativamente corta hacia condiciones
de estabilidad macroeconómica tan necesaria para la inversión. La eliminación
de distorsiones sumado a políticas de integración comercial y financiera (incluyendo
la resolución del conflicto con los
holdouts) generarán aumentos de la competencia y fuertes incentivos para la
inversión, la productividad y el crecimiento. Las políticas de innovación y
desarrollo de mercados de capitales pueden a su vez potenciar la calidad de la
inversión y el proceso de crecimiento.
El impacto
inicial sobre la demanda agregada será contractivo debido al impacto negativo sobre
ingresos disponibles (por reducción de subsidios), salarios reales (por
devaluación y retenciones) y menor propensión al consumo (ante mayores tasas de
interés). Sin embargo, la reducción gradual de subsidios suavizará la
transición hacia el mediano plazo – plazo en el cual las exportaciones netas y
la inversión juegan un rol más importante. Además el impacto positivo sobre la
oferta de la eliminación del cepo – al aumentar la oferta de insumos críticos –
contribuirá a la inversión y recuperación. El riesgo de este plan está atado a
las incertezas de una estrategia de convergencia fiscal y el posible retraso en
decisiones de inversión a la espera de precios relativos que compensen los
costos de producción. Por ello es menester un programa de convergencia fiscal que aún el
Gobierno no ha anunciado.
El
elemento central de la estrategia fiscal parece ser la reducción de subsidios a las empresas de
energía y transporte con ahorros fiscales de cerca de 5% del PBI – más cercanos
al 2% o 3% si se adopta una tarifa social. Si bien el probable programa gradual
para la eliminación de subsidios mitiga el riesgo de una estampida
inflacionaria, el ahorro fiscal será menor en el corto plazo y, posiblemente, hasta se podría compensar con
la elevación del piso para el impuesto a las ganancias, el comprometido
reajuste de pensiones y la eliminación de retenciones. El éxito del programa
depende en última instancia de un plan de mejora fiscal de mediano plazo
vigoroso y creíble que el Gobierno deberá anunciar durante los próximos meses.
Cuales son
las implicaciones para el Real Estate?
Si el
Gobierno completa su estrategia macroeconómica a través de un programa de
convergencia fiscal a un superávit primario de 1% o 2% del PBI en los próximos
años, la economía recuperará una dinámica de inversión y crecimiento que será
favorable para el sector de Real Estate. El crecimiento del ingreso de los
hogares y de las empresas y el aumento del PBI y la productividad es lo que
finalmente impulsa la demanda y oferta del sector. Fuera de estas condiciones generales, el
sector se verá beneficiado por políticas macroeconómicas que facilitarán el
financiamiento inmobiliario potenciando así la demanda y la oferta de
propiedades:
1)
La
flotación cambiaria genera disponibilidad de dólares para operaciones
inmobiliarias – fuertemente restringida durante el cepo.
2)
La
anunciada introducción de una unidad de indexación (como la UF en Chile) puede
ser facilitar el fondeo de mediano y largo plazo para desarrollistas y para el
crédito hipotecario. A medida que la inflación disminuya, el crédito
hipotecario podrá tomar la forma de crédito en pesos sin indexación.
3)
El
desarrollo del mercado de capitales también tiene el potencial de extender el
financiamiento inmobiliario mediante instrumentos no bancarios: crowd funding, securitización de
hipotecas, fideicomisos transables en la Bolsa, etc.
Finalmente,
el sector se verá beneficiado por políticas de infraestructura y de desarrollo
urbano que modificarán la geografía económica y el ordenamiento territorial.
Así por ejemplo el desarrollo de nuevas autopistas, nuevas interconexiones
entre rutas viales y ferroviarias, y nuevos nodos de interconexión modal
potenciarán determinados espacios creando oportunidades para la inversión
inmobiliaria y el desarrollo logístico que el país necesita para mejorar su
eficiencia, competitividad e integración territorial.
En el corto
plazo sin embargo existen riesgos, sobre todo si el Gobierno limita el ajuste a
la política monetaria sin señales de reblanceo fiscal. En dicho caso, elevadas
tasas de interés en pesos y en dólares podrán desincentivar la demanda de
inmuebles como activo de ahorro. Además en dicho caso la recuperación económica
se retrasará perjudicando la demanda final de inmuebles. Aún así, las
propiedades verán sus valores en dólares mejorar debido principalmente a la
unificación cambiaria. Dado que el precio de las propiedades está en general
fijado en dólares – en particular en dólares billetes que hasta hace poco eran
dólares blue – y dado que el nuevo
dólar billete estará (está) en un valor intermedio entre el antiguo dólar
oficial y el antiguo dólar blue (o
sea que hubo una apreciación del peso medido en términos de dólares billete),
es esperable que las mismas propiedades se vean revaluadas medidas en términos
de dólares billete. Ello se debe a que a pesar de usar al dólar como unidad de
valor para las propiedades, en rigor el valor de mercado de las mismas está
determinado por ofertas y demandas en pesos – que se denominan en dólares billete
a los efectos de la transacción.
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