18 II EL ECONOMISTA LUNES 28 DE MARZO DE 2016
Sectores
¿Ante el comienzo de una nueva tendencia de desarrollo sustentable del sector inmobiliario? Por Daniel Oks (*) El impacto inmobiliario de la nueva macroeconomía
¿Ante el comienzo de una nueva tendencia de desarrollo sustentable del sector inmobiliario? Por Daniel Oks (*) El impacto inmobiliario de la nueva macroeconomía
En los primeros cien días, el Gobierno eliminó el cepo
cambiario, redujo las retenciones
a las exportaciones primarias,
flexibilizó los permisos de impor-
tación, alcanzó un compromiso
político para la resolución del de-
fault de deuda soberana, inició un
proceso de sinceramiento de las
tarifas como parte de un progra-
ma de reducción del déficit fiscal a
mediano plazo, y redujo drástica-
mente la expansión de la base mo-
netaria (a 0% entre noviembre de
2015 y febrero de 2016 comparado
con 110,6% en idéntico período del
ejercicio anterior).
Los efectos
El impacto de estas medidas im- plicará un importante reacomoda- miento de variables económicas, incluyendo una mejora del precio relativo de los bienes transables, la energía y el transporte; mayor disponibilidad de bienes de importación previamente racionados; sustitución de demanda de bienes y servicios del gobierno por demanda de los privados; mejor acceso al crédito internacional; mayores incentivos a la inversión debido a mejoras de competitividad tanto de corto plazo (cambiaria y crédito externo) como de largo plazo (menor burocracia y mejoras de infraestructura), y fuerte reducción de la inflación –posiblemente con un rezago de seis meses (una vez absorbidos los reacomodamientos de precios relativos iniciales)–.
En términos de actividad económica, hay una caída inicial debido a una reducción del consumo inducida por menores ingresos disponibles por aumento de ta- rifas y bienes transables y por el aumento de tasas de interés. Este último es a su vez necesario como parte del reacomodamiento monetario para inducir un aumento de la demanda de dinero. La caída del consumo se compensará con un rezago con mayor inversión y exportaciones netas lo que en el mediano plazo hace posible restablecer un proceso de crecimiento.
En particular, la eliminación del cepo y las mejores condiciones para la inversión permitirán mejorar la oferta de bienes. A su vez, las mejoras en el financiamiento externo y la inversión extranjera mejorarán la oferta de divisas y eso, junto la mayor inversión en infraestructura, permitirá aliviar las principales restricciones al crecimiento. La menor inflación y desregulación financiera, a su vez, contribuirán al desarrollo del crédito y en particular del crédito hipotecario. La estabilidad, el crecimiento y el crédito son los principales facto- res que contribuirán al desarrollo del sector inmobiliario.
Los efectos
El impacto de estas medidas im- plicará un importante reacomoda- miento de variables económicas, incluyendo una mejora del precio relativo de los bienes transables, la energía y el transporte; mayor disponibilidad de bienes de importación previamente racionados; sustitución de demanda de bienes y servicios del gobierno por demanda de los privados; mejor acceso al crédito internacional; mayores incentivos a la inversión debido a mejoras de competitividad tanto de corto plazo (cambiaria y crédito externo) como de largo plazo (menor burocracia y mejoras de infraestructura), y fuerte reducción de la inflación –posiblemente con un rezago de seis meses (una vez absorbidos los reacomodamientos de precios relativos iniciales)–.
En términos de actividad económica, hay una caída inicial debido a una reducción del consumo inducida por menores ingresos disponibles por aumento de ta- rifas y bienes transables y por el aumento de tasas de interés. Este último es a su vez necesario como parte del reacomodamiento monetario para inducir un aumento de la demanda de dinero. La caída del consumo se compensará con un rezago con mayor inversión y exportaciones netas lo que en el mediano plazo hace posible restablecer un proceso de crecimiento.
En particular, la eliminación del cepo y las mejores condiciones para la inversión permitirán mejorar la oferta de bienes. A su vez, las mejoras en el financiamiento externo y la inversión extranjera mejorarán la oferta de divisas y eso, junto la mayor inversión en infraestructura, permitirá aliviar las principales restricciones al crecimiento. La menor inflación y desregulación financiera, a su vez, contribuirán al desarrollo del crédito y en particular del crédito hipotecario. La estabilidad, el crecimiento y el crédito son los principales facto- res que contribuirán al desarrollo del sector inmobiliario.
El sector inmobiliario
En el corto plazo, el sector inmobiliario –particularmente el mercado del usado– se verá beneficiado en forma directa por la eliminación del cepo. La unificación cambiaria permite reducir el costo del billete que se utiliza para las transacciones inmobiliarias (dólar blue bajo el cepo) facilitando así la venta de lo usado, que tiene precio fijo en dólares. El dólar billete en septiembre-noviembre de 2015 oscilaba entre $15 y $16. Corregido por la inflación octubre-marzo, eso correspondería a un dólar billete de aproximadamente $19 en la actualidad. El dólar billete en marzo está, en- cambio, cercano a los $15 o sea 20% más barato que los últimos meses del Gobierno anterior.
Esto facilita la venta de inmuebles usados que por lo general tienen un precio fijo en dólares billete y permite inclusive que suba el precio en dólares efec- tivamente negociado (aún si en pesos ajustados por inflación mantiene o baja su valor). Aun- que hay poca información para comprobar si esta predicción es realista, pero algunos datos son consistentes con esta visión. La evolución interanual de es- crituras en la Capital aumentó, respectivamente, 27,3%, 12,9% y 9,5% en noviembre y diciembre de 2015 y en enero de 2016.
Los nuevos
El impacto en la obra nueva es diferente. La posible reactivación del sector inmobiliario en el mediano plazo por los factores menciona- dos al comienzo no se ve plasma- do por el momento en una mejora general en el nivel de actividad de la construcción. Más bien lo contrario. El Indice Construya (ven- ta de principales materiales de la construcción al sector privado) alcanzó en febrero el nivel más bajo de los últimos doce meses. Ello en parte refleja aumentos de precios de materiales de la construcción
En el corto plazo,
el sector inmobiliario –particularmente
el mercado del usado– se verá beneficiado
(Indice CAC) en el primer bimestre de 7,2% –casi el doble del aumento del costo de la mano de obra de la construcción de 3,7%–. Dado que la expansión monetaria se ha res- tringido severamente, los mayores precios inducen una sobreoferta de insumos de la construcción con caída de actividad. En la medida en que los precios se ajusten a la nueva realidad monetaria –y, por ende, la inflación caiga y los ingresos reales suban– es de esperar una recuperación del sector.
No obstante ello, alguna información circunstancial (aún no hay datos duros) indica que hay una mayor demanda de tierra tanto para nuevos emprendimientos como para nuevas viviendas o inmuebles comerciales. Por ejemplo, hubo una importante venta de lotes en Nordelta y Puertos en Escobar. Asimismo hubo anuncios y planes de nuevos proyectos de oficinas comerciales. La históricamente baja tasa de vacancia de inmuebles comerciales de oficina clase A (6%) a fines de 2015 sugiere, en conjunción con la mayor previsibilidad para la inversión que las nuevas políticas generan, un nuevo ciclo de inversiones en proyectos de oficinas. De com- probarse esta tendencia con datos más amplios podría dar una señal de inicio de un nuevo ciclo o tal vez una nueva tendencia del sector. Apoyando este escenario, el aumento de transacciones de in- muebles usados mencionado implica una reducción de stocks de inmuebles en venta y eso genera incentivos para nuevos proyectos.
Existen por supuesto importantes factores adversos de corto y de mediano plazos: a) las pari- tarias –si no se canalizan en un marco de ordenamiento macro- económico y alineación de expec- tativas– puede arrastrar un efecto inercial de inflación y/o contrac- ción económica; b) la caída de los precios de las commodities agro- pecuarias y la desaceleración de la economía china y la recesión en Brasil –nuestros principales so- cios comerciales– afectan fuerte- mente las exportaciones netas de Argentina; c) una estrategia fiscal demasiado gradualista corre el riesgo de generar un círculo vicio- so de aumentos de tasas de interés y contracción económica, y d) el posible cambio de tendencia de las tasas de interés en EE.UU. y suba del dólar está asociado a una reversión de los flujos financieros a países emergentes.
Frente a estos riesgos, existen factores atenuantes que podrían compensar con creces los mis- mos profundizando una tenden- cia favorable:
La previa autarquía comercial y financiera de Argentina permite que una “vuelta al mundo” puede significar un mejor clima de inversión ayudando a capitalizar mercados, financiamiento e inversiones.
Alguna salida institucional en Brasil podría revertir el impacto negativo que la profunda recesión de ese país ejerce sobre nuestra economía.
El gradualismo tarifario combi- nado con una tarifa social, la actualización periódica de los bene- ficios sociales y mínimos no impo- nibles, y la reducción del IVA para los productos de la canasta básica ayudarán a evitar caídas bruscas de ingresos y proteger a los secto- res más vulnerables.
El impacto de la devaluación so- bre los balances de las empresas o individuos con activos externos netos ejerce un efecto riqueza positivo. Los activos de privados en el ex- terior son algo más de US$ 200.000 millones, bastante mayores que los pasivos del sector privado no financiero de US$ 25.000 millones.
La gradual reducción de infla- ción y, entre tanto, la posible in- troducción de una unidad de in dexación, o la posibilidad legal de indexar contratos, puede facilitar el fondeo de mediano y largo plazo para el sector a la vez que diversificaría los instrumentos de ahorro. El crédito hipotecario de Argentina representa 1,5% del PIB, comparado con 18,7% en Chile, 6,8% en Brasil y 5% en Uruguay.
En resumen, la eliminación del cepo y el conjunto de políticas macroeconómicas y estructura- les augura el comienzo de una nueva tendencia de desarrollo sustentable del sector inmo- biliario. Habrá que esperar el resto del programa de consoli- dación fiscal y reformas pero en la medida que se materialicen y logren mobilizar inversión tanto nacional como extranjera se puede esperar una recuperación del crecimiento de la economía y de los ingresos generando nuevas oportunidades de inversión y crecimiento para el real estate.
(*) Economista y presidente de la desarrollista inmobiliaria DESUR.
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