PERSPECTIVAS EN REAL ESTATE

PESIFICACION. La pesificacion compulsiva, sin estabilidad de precios ni opciones de ahorro financiero en pesos, contribuyo al aumento del spread del blue sobre el tipo de cambio oficial. En moneda constante local eso deberia haber implicado una caida de precios en dolares de las propiedades usadas pero ante la incertidumbre macroeconomica y falta de opciones de ahorro (sumado a un dolar caro) los inversores sin necesidades financieras optaron por refugiarse en las propiedades manteniendo los precios en dolares altos y ocasionando una fuerte contraccion en las ventas. En paralelo, la devaluacion del peso frente al dolar blue, abarato costos de construccion e incentivo la construccion de nuevas obras generando una fuerte competencia al usado y en el margen contribuyendo a alguna reduccion de precios del mismo (un 10-15%). Las operaciones en pesos son viables para proyectos nuevos con cuotas a la medida de la capacidad de ahorro de los compradores. Dichos compradores tienen la vision de un precio historico en dolares mas alto al que estan entrando. En cualquier caso, la incertidumbre macroeconomica y una potencial sobre oferta juega en contra de las obras nuevas.

DEVALUACION. La reciente devaluación viene en el contexto de un programa ortodoxo de ajuste monetario pero sin un plan fiscal coherente de mediano plazo que permita evitar tasas de interés abultadas. Por ello si bien alivia los problemas de competitividad en algunos sectores crea un contexto recesivo y – via tasas de interés elevadas - genera una sustitución de activos financieros por activos inmobiliarios en las carteras de ahorro - perjudicando a la construccion. Por otro lado, y amortiguando parcialmente dicho efecto, la ausencia de políticas fiscales creibles dejan a la inflación como el chivo emisario del ajuste y permite que nuevas disparadas del blue incentiven en ciclos cortos nuevos proyectos debido a caída del costo en dólares de la construcción. 

COSTOS Y PRECIOS. En base a lo anterior, lo probable es que el costo de la construccion medio oscile entre 600 y 800 dolares (blue) aunque en moneda constante (pesos corregidos por el IPC) es probable que se mantenga o inclusive baje.

OPORTUNIDADES. La inversion en logistica es imperativas debido a los elevados costos domesticos y las crecientes necesidades de exportacion no satisfechas o limitadas por dichos factores. Asimismo el fuerte crecimiento del parque automotor requiere una reingenieria del transporte publico y en forma coordinada el desarrollo de cocheras en puntos nodales entre transporte privado y publico. La demanda de oficinas puede desacelerarse con la economia pero igualmente las tendencias de decentralizacion seguiran privilegiando zonas que contribuyan a aliviar los costos de congestion. La devaluacion del peso puede en el margen favorecer el turismo y con ello la construccion de nuevos hoteles.